不動産取引
当事務所では、常時、多数の外国籍の方・海外居住邦人の方・外国会社の不動産のお取引案件を受託しております。
手続き面での複雑さに加え、外国籍の方が日本の不動産登記手続きという独特の手続きを理解することは大変難しいことです。外国籍の方が問題とする点、疑問とする点は、日本人の場合とは大きく異なりますので、万全だと思っていても、不測の事態が発生する可能性があります。
また、目の前の取引を安易に終わらせることだけを考えて手続きをしてしまうと、いつかは訪れる不動産の売却や相続開始時に、大変複雑で困難な手続きを強いられることになります。
外国籍の方の不動産売買等のご予定がある場合は、お早めに信頼できる専門家に相談し、長い目で信頼できる専門家に相談し、長い目できとんと捉え、実情・法律に則った正統な手続きを行いましょう。
外国籍の方のお取引
外国籍の方が不動産の権利者となる場合（買主）
外国籍の方が、金融機関からの借入を行なわずに、不動産の買主となる場合は、手続き面だけを見れば、日本人が売買をする場合とそれ程変わりはありません。
住民票の代わりとなる書類（一般的には宣誓供述書）を作成・添付すれば、登記は申請可能となります。
宣誓供述書の取得は大変・・・ということで、不動産売買のため一時的に来日する外国籍の方に、日本で一時的に印鑑登録・印鑑証明書の取得をしてもらい、その印鑑証明書記載の住所によって登記を行なうということが、度々行なわれています。
その結果、後々不動産を売却する時、または、相続が発生した時に、実際の住所・住所移転の経緯と異なっているために、大変複雑で困難な手続きとなることがあります。
印鑑証明がなくても担保権を設定できます。
ご相談ください。
外国籍の方が不動産の義務者となる場合（売主）
義務者となる場合は、印鑑証明書の添付が必要となりますので、権利者となる場合に比べて、慎重に準備しなければなりません。もちろん、意思の確認も大変重要な問題です。
印鑑証明書が発行される国もあり、その添付によって登記ができる場合もありますが、その印鑑証明書と訳文の添付のみで登記が可能な場合と、他に様々な手続きを要する場合があり、印鑑証明があるといっても、国によって手続きが大きく異なります。
印鑑証明書がない国は、これに代わる宣誓供述書が必要となります。
また、国によって慣習も大きく異なりますので、各国の大使館での手続きを、日本の役所と同じようだと考えていては、全くスムーズには進みません。
台湾のＡさん所有の不動産の贈与
台湾には、印鑑証明書も戸籍もありますが、台湾は、日本政府が正式に国交を認めている国ではありませんので、認証をしてくれる大使館もありません。そのため、手続きが他国に比べ大変複雑となります。
Aさんは、登記上の住所から現在に至るまで、数回に亘り引っ越しをしていたため、贈与による移転登記の前提として、住所変更の登記も必要となります。
台湾の戸籍には住所移転の記載がある場合もありますが、今回の場合は、登記上の住所からの移転の経緯の記載がありませんでした。
そこで、台湾の戸籍に加え、戸籍の記載の足りない部分については、宣誓供述書を作成することによって補い、無事、住所変更の登記と贈与による移転の登記を完了させることができました。
台湾の書類を使うためには、訳文の他に、
台湾現地での別途の手続き・日本での別途の手続きも必要となります。
※ 不動産の売買等のご予定がある場合は、スケジュールに余裕をもたせて、お早めに、経験豊富な
専門家に相談することをお勧めします。
海外居住邦人の方のお取引
不動産の買主となる場合は住民票、売主となる場合は印鑑証明書が必要となります。これは、海外居住邦人の場合も同様です。
もし、日本に住民票を残している場合は、通常の売買と何ら変わりはなく、それを添付して登記申請をすることになりますが、そうでない場合は、住民票や印鑑証明書に代わる書類を各国の日本領事館で発行してもらい、それを使用することになります。
この場面でも、外国籍の方のお取引の場合と同様に、一見簡単な手続きだと勘違いして、不動産売買のための一時帰国の際に、一時的に印鑑登録等をして、その印鑑証明書記載の住所によって登記を行なってしまうと、後々、大変複雑で困難な手続きとなる可能性があります。
過去の登記を死亡後に修正した事例
日本の不動産を所有している日本人女性Ｂさんが外国で亡くなりました。
Ｂさんは数十年前に国際結婚をして外国籍を取得し、以来ずっと外国に居住していましたが、不動産にはＢさんの住所として日本の住所が登記されていました。２年前にＢさんのお母様がお亡くなりになった際に、簡単だという理由で、一時的に日本に転入届を行い、住民票を取得し、日本の住所でＢさん名義の登記をしたようです。
ところが、Ｂさんのご主人が、外国の日本領事館に対して、Ｂさんの死亡届出と同時に、数十年前の結婚の届出、外国籍の取得の届出及び日本国籍喪失の届出等を一括して行ないました。
このため、数十年前に遡って、Ｂさんは日本国籍を喪失したことになりました。その結果、２年前に転入届を受けた区役所は、２年前の転入届は「虚偽の届出」である旨、それに基づく住民票の記載を全て取り消す旨、発行した住民票及び印鑑証明書を全て無効とする旨の告示を行ないました。
つまり、それを添付して行われた登記も、遡って、実態のない虚偽の登記ということになり、その修正が必要となりました。
区役所や法務局と協議・調整を重ね、今回のＢさん自身の相続登記と併せ、２年前の誤った登記に関しても、実態的にも法律的にも正しいものに訂正することができました。
外国法人のお取引
外国法人が不動産の買主となる場合は、商業登記簿謄本や代表者事項証明に代わる書類、売主となる場合はそれに加えて印鑑証明書に代わる書類も必要となります。
日本の謄本に類似する書類がある国の場合は、基本的にこの書類とその訳文を添付することになりますが、それでは足りない場合もありますので、その場合は、状況に応じた宣誓供述書を作成し、これを添付することになります。
※ 商号変更・本店移転をしていた場合は、売買や合併による移転の前提として、
その変更の手続きも必要となります。
外国会社の場合は、一般に、謄本等で変更の履歴を
追うことができません。お困りの場合は、ご相談ください。
※ 代表取締役による宣誓供述が難しい場合、その他の方が宣誓供述できる場合もあります。ご相談ください。
外国企業間の取引の事例
大手外資系金融機関A社から、企業再編前の会社名Ｄ社名義で所有している不動産を、現在のＡ社名義にして欲しいとの依頼がありました。
昨今の金融業界の大規模再編の例にもれず、A社も数年の間にグループ内で頻繁に再編を繰り返していましたが、所有していた不動産のいくつかが旧会社名義のまま残っていました。
- 不動産の名義はＤ社
- Ｄ社→Ｃ社→Ｂ社→Ａ社という営業譲渡による企業再編
- Ａ社は日本法人
- Ｂ社・Ｃ社は、日本に支店のない外国法人
- Ｄ社は、不動産登記時は日本に支店登記があったが、現在は日本から撤退して、日本に登記のない外国法人
（Ｂ社・Ｃ社・Ｄ社の本店は、それぞれ異なる国）
- Ｄ社の数回にわたる本店移転・商号変更の登記
- Ｄ社からC社への営業譲渡による移転登記
- C社からＢ社への営業譲渡による移転登記
- Ｂ社からA社への営業譲渡による移転登記
これらの本店移転・商号変更・営業譲渡は、全て外国が舞台となって行われた再編によるものだったため、日本には登記等の記録はほとんどありませんでした。
管轄法務局と数回にわたって協議を重ねて方針を固め、各国に謄本に類似するものがある場合はそれを用意することとし、不足する部分に関しては各国において宣誓供述書に認証を受け、無事、全ての登記を完了させることができました。
